發表文章

新青安2.0與3.0差在哪？2026資格、額度、利率與中永和買房試算-003

新青安2.0與3.0比較，整理年齡所得條件、婚育家庭貸款額度與新北房價門檻。


更新日期：｜整理：中和熱血房仲｜米米姐

想在中和、永和買房，看到「新青安可以貸40年」「育兒家庭最高1,500萬元」，是不是也想知道：我符合資格嗎？頭期款是不是就能少準備？以前辦過2.0，現在能不能再申請3.0？

先給你重點：財政部青安貸款3.0已於2026年8月1日實施，受理申請至2029年7月31日。新制提高符合資格婚育家庭的額度，也新增年齡、本人所得與住宅價格限制。〔來源1、2〕

大家常說的「新青安2.0」，是2023年8月起的青安精進方案。本文沿用「新青安」這個搜尋習慣用語，正式政策名稱以「青年安心成家購屋優惠貸款」及主管機關公告為準。

我是中和熱血房仲｜米米姐，服務中和、永和、板橋、土城。這篇帶你把政策上限換成自己的購屋預算，先想清楚買了之後的生活，再決定適合的房子。

一、新青安2.0與3.0比較：哪些條件改了？

表格較寬時，可在表格範圍內左右滑動，查看完整內容。

比較項目青安2.0原方案青安3.0新申貸
方案時段2023/8/1起，原方案至2026/7/312026/8/1～2029/7/31受理
一般最高額度1,000萬元1,000萬元
婚育加碼原方案最高1,000萬元新婚最高1,200萬元；育兒最高1,500萬元
年齡成年，原方案未設未滿50歲門檻成年且申貸未滿50歲；年齡＋核貸年限不超過80
本人年所得原方案未設200萬元門檻年所得總額不超過200萬元
住宅價格門檻原方案未設本次區域價格門檻臺北3,500萬；新北、新竹縣市2,500萬；其餘縣市2,000萬
最長年限／寬限期40年／5年40年／5年，另受年齡加年限限制
新申貸計息選項曾提供一段式、二段式、混合式2026/8/1起新申貸採一段式機動利率

表列是政策上限與新舊規則比較，不等於每案都能貸滿、貸足年限或取得寬限期。既有2.0貸戶的補貼接續，另看下節及自己的撥貸日期。〔來源1、2、3、4〕

二、青安3.0資格：先檢查自己與家庭狀況

先確認申貸時年齡、本人全年所得、家庭名下住宅，以及過去是否獲貸青安或農安優惠貸款。銀行會查核本人、配偶與未成年子女的住宅持有情形；持分、繼承等特殊情況，要帶資料請銀行認定，不能只憑「我沒有完整一間房」自行判斷。〔來源2、5〕

50歲門檻是「未滿50歲」，不是「50歲也可以」。例如45歲提出申請，依年齡加年限不得超過80的規則，年限上限會受限於35年，實際仍由銀行核定。〔來源2〕

所得門檻看的是借款人本人年所得總額，不能只看每月固定底薪。準備申貸前，可先整理年度所得資料、獎金、其他收入與現有負債，交由銀行確認。

三、新婚、育兒家庭最高額度怎麼看？

  • 一般符合資格者：最高1,000萬元。
  • 申請日前2年內完成結婚登記的新婚家庭：最高1,200萬元。
  • 育有未成年子女的家庭：最高1,500萬元。

符合資格的本人或配偶孕有胎兒者，也可依規定提出證明文件，由銀行審認婚育資格。額度不是把一般、新婚、育兒三項相加，仍須同時符合其他申貸條件。〔來源5、6〕

不要為了提高貸款上限就把購屋預算往上拉。多貸的本金仍須償還；有孩子的家庭，也要把托育、教育、醫療及生活預備金一起放入預算。

四、中和、永和買房：注意新北2,500萬元門檻

中和、永和、板橋、土城都位於新北市，青安3.0住宅價格門檻為2,500萬元，判斷時是銀行鑑價與買賣總價，兩者取較高者。這是資格門檻，與銀行計算實際可貸金額是不同問題。〔來源2、4〕

假設案例A：成交價沒超過，仍可能不符合

假設某住宅成交價2,450萬元，銀行鑑價2,600萬元。因取較高者為2,600萬元，超過新北門檻，不能只因成交價低於2,500萬元，就認為可適用。

假設案例B：育兒家庭也不一定貸滿1,500萬元

假設買價1,800萬元，銀行也以1,800萬元作為可計算貸款的基礎；若核貸8成，金額為1,440萬元。即使家庭符合育兒加碼資格，也不會因政策最高1,500萬元，就自動貸到1,500萬元。

這個簡化案例的價差自備款至少為360萬元，還沒有計入稅費、登記、仲介服務費、裝修與搬家支出。若銀行最後核准的金額更低，自備款就要增加。上述是情境試算，不是個案核貸承諾。〔來源5〕

五、利率與補貼：1.775%不能當成40年固定

以查核時公告的一段式機動計息為例，基準利率1.72%加0.555個百分點，為2.275%；扣除初期合計0.5個百分點優惠，參考利率為1.775%。基準利率會變動，補貼也有期間限制。〔來源7、8〕

青安2.0與3.0貸戶，以撥貸日起算，先享有滿3年的補貼，再逐年減少。以下假設基準利率與加碼全程不變，示範新撥貸戶的利率路徑：

表格較寬時，可在表格範圍內左右滑動，查看完整內容。

自撥貸日起算合計利息優惠假設利率
前3年0.500個百分點1.775%
第4年0.375個百分點1.900%
第5年0.250個百分點2.025%
第6年0.125個百分點2.150%
第7年起無上述優惠2.275%

這不是未來利率預測，也不是固定報價。已辦2.0者，要按自己的撥貸日確認所處階段；不要一律套用「2026年8月全部立刻回到2.275%」。〔來源7、8〕

六、月付金試算：要把寬限期結束也算進去

以下是自行計算的比較範例，借款本金1,000萬元，採月計息、本息平均攤還，不含費用；銀行實際計息、四捨五入與繳款日可能不同。

沒有寬限期：比較不同利率下的40年貸款

表格較寬時，可在表格範圍內左右滑動，查看完整內容。

假設全期固定的比較利率每月約繳
1.775%29,112元
2.275%31,749元
3.275%壓力情境37,401元

這三列是各自獨立的靜態比較，不是青安實際逐年還款表。實際機動利率與補貼變動時，應按剩餘本金、剩餘期數重新計算。

若核准40年、含5年寬限期

假設前5年只繳息且沒有提前還本，前3年若為1.775%，月息約14,792元。寬限期結束時，仍有1,000萬元本金要在剩餘35年攤還；若當時利率為2.15%，每月約33,901元。第7年若變為2.275%，則須以當時剩餘本金重算，不能繼續只繳利息。

對買方來說，真正要問的是：「月付金提高後，生活還能不能正常運作？」建議把管理費、車位、保險、孩子開銷與家庭預備金一起列出，再決定可接受的總價。

七、已經辦過2.0，可以再申請3.0嗎？

不能把3.0視為重新領取一次優惠的機會。2023年8月1日以後曾經銀行核貸本優惠貸款，或經農業金融機構核貸農安貸款者，受限貸一次規範；已撥貸的2.0案件，也不能因3.0婚育加碼就自動補足額度。〔來源2、6〕

2026年7月31日前申辦、尚未撥款且符合婚育資格者，有依規定撤案重申的銜接安排，但不是既有貸戶普遍增貸。若你的案件屬於這個情況，先請原承辦銀行確認，不要自行撤案。〔來源6〕

八、自住與申辦文件：出價前先做好準備

青安以購屋自住為目的，貸後整層出租或房間分租等情形，不符合相關自住要求，可能停止補貼、追繳已領優惠並調整貸款條件。買房前就打算出租者，應直接向銀行討論適合的貸款方案。〔來源2、5〕

你可以先整理：身分證明、戶籍資料、所得與財產資料、買賣契約及房屋權狀；需要婚育加碼時，再準備相應證明。實際清單依承辦銀行通知。〔來源8〕

米米姐建議把購屋順序排成：

  1. 整理家庭收入、現有負債、可動用現金與每月可負擔金額。
  2. 依家庭條件向銀行詢問政策資格及需補文件。
  3. 找到具體物件後，讓銀行評估住宅價格門檻、擔保品及可貸條件。
  4. 把核貸不足時需要補的現金，連同稅費、裝修一起估算。
  5. 簽約前確認付款期程與貸款安排；有不確定之處，先釐清再承諾。

初步諮詢不代表正式核貸，也不能在沒有明確物件時先保證保留青安額度。〔來源5〕

九、常見問題FAQ

Q1：單身可以申請青安3.0嗎？

可以，婚育不是一般申貸的必要條件；仍須符合年齡、所得、無自有住宅等規定。婚育資格影響的是符合條件者可適用的最高額度。〔來源5〕

Q2：45歲還能貸40年嗎？

依申貸年齡加核貸年限不超過80的限制，45歲的年限上限會受限於35年，且銀行仍須審核。〔來源2〕

Q3：以前買過房，現在已經賣掉，可以申請嗎？

不一定要人生第一次買房；但須符合申貸時的住宅持有與其他資格，並確認沒有受到曾獲貸青安、農安的限貸規範限制。〔來源5〕

Q4：最高8成、40年、5年寬限期一定都有嗎？

不一定。政策上限與銀行個案核准條件不同，還會考量信用、還款能力、房屋條件及相關授信規定。〔來源5〕

Q5：最高1,500萬元，可以夫妻各貸一筆嗎？

不要把同一房屋的優惠額度理解為每位共有人各有一份完整上限。共同購屋須依資格與持分等規則審認，先將持分安排交由銀行確認。〔來源5〕

十、買房前，先把「能貸多少」與「能負擔多少」分開算

挑選中和、永和的房子，可以把通勤、生活機能、格局與每月支出放在同一張表裡。貸款優惠能減輕初期支出，但長期住得安心，仍要靠合適的總價與現金安排。

我是中和熱血房仲｜米米姐，服務中和、永和、板橋、土城。想整理買房預算，可以透過原本聯絡的LINE留言「青安」，並告訴我希望地區、預算與家庭購屋需求；所得與證件等敏感資料請交承辦銀行確認。

有喜歡！我都幫您談！

本文為政策資訊整理與假設試算，實際資格、利率、核貸金額、年限及撥款安排，以主管機關最新公告、承辦銀行審核與契約為準。

官方資料來源

  1. 財政部：青安3.0政策說明，2026/7/16
  2. 財政部國庫署：青安3.0貸款原則
  3. 財政部：青安2.0原方案條件說明
  4. 財政部：青年安心成家購屋優惠貸款申辦資格
  5. 財政部國庫署：青安3.0問答集
  6. 財政部：青安3.0受理申貸及銜接說明，2026/7/29
  7. 第一銀行：2026/8/1起青安利息補貼調整通知
  8. 兆豐銀行：青年安心成家貸款

賣房簽約交屋流程｜屋主備證、舊貸清償、工作天與收款點交指南-002

中和熱血房仲米米姐陪同賣方確認契約、文件、貸款與交屋點交流程。


更新日期：。適用臺灣一般個人中古成屋買賣。

房子找到買方、價格談妥後，屋主最在意的通常是：「出售後實際拿到多少？什麼時候收到款？原本的房貸怎麼處理？何時要搬走？」

我是中和熱血房仲｜米米姐，服務中和、永和、板橋、土城。這篇從賣方角度，先用完整表格整理簽約到交屋的步驟與工作天，再補上文件、舊貸、稅費、搬遷與收款注意事項，陪屋主掌握售屋後的下一步。

一、屋主先確認三個日期

第一是每期款的到款與可動用日期；第二是銀行預計代償及餘款入帳日期；第三是搬遷與現場點交日期。

買方將款項匯入履保專戶，不等於屋主當天就能自由使用。若需用售屋款購買下一間，先核對專戶撥付與銀行時程，不能把成交價當作可立即動用的現金。

二、賣方完整步驟與建議工作天

一般貸款中古成屋，可先以簽約至交屋20～40工作天作協調草案，並向銀行與地政士確認個案可行時間。下列工作可並行，並非機關或銀行保證期限，不能將每列天數直接相加；修繕、搬遷或特殊案件可能更久。

表格較寬時，可在表格範圍內左右滑動，查看完整內容。

步驟建議預留要辦的工作與細節完成時應拿到或確認
1. 簽約前試算實拿金額1～3工作天成交價扣除舊貸、稅費、服務費、地政士費、履保分攤、修繕及搬遷支出；先向原銀行確認提前清償條件。售屋收支與資金缺口表。
2. 核對產權與履約條件1～3工作天，可與審約並行。確認共有人、代理授權、抵押及限制登記、租賃或占用；如實揭露已知屋況，列明設備、修繕及搬遷範圍。最新謄本、現況資料與設備清單。
3. 合約審閱與簽約先排充分審閱，簽約約1工作天。確認付款日期、貸款不足、修繕、交屋、費用與違約處理；配合適用審閱規範，不以口頭承諾代替書面條款。雙方簽認契約正本及附件。
4. 核對簽約款與價金管理每期約1工作天核對。確認實際到款、戶名與專戶條件；先問清可動用時間，不只看匯款截圖。對帳、收據及到款資料。
5. 準備過戶文件與用印1～3工作天，特殊文件另計。依地政士清單備權狀、身分資料、印章、印鑑證明或可行替代方式；確認委任權限與文件保管。文件點收單與用印明細。
6. 查舊貸餘額與清償條件2～5工作天先行協調。向原銀行確認指定清償日的本金、利息、相關費用、匯款資料及塗銷文件申領方式；金額可能隨日期變動。清償試算、補足差額方案與代償安排。
7. 土增稅及相關稅務確認核課協調先留7～15工作天，特殊案件另計。訂約日起30日內申報土地移轉現值；自用優惠另查資格。核對持有稅與欠稅，戶籍遷出前先確認優惠影響。申報資料、核定稅單與繳款證明。
8. 配合買方核貸與完稅與買方貸款7～15工作天估算並行，可能更久。配合鑑價、補件及屋況確認；買方核貸與撥款日期未確定前，不把售屋款當作已可動用資金。核貸進度、書面協調與更新時程。
9. 移轉登記與實價登錄整組作業先留3～7工作天，以承辦機關及案件為準。配合地政士於法定期限送件，核對真實成交資訊；送件前確認價金保障與履約條件，並於申請移轉登記時共同申報實價登錄。收件號、登記結果與申報資料。
10. 舊貸清償、塗銷及餘款撥付先留3～7工作天，依銀行及履保條件。確認原銀行實收與抵押權塗銷；依契約及專戶條件，扣除代償與約定費用後，核對餘款與入帳日期。清償、塗銷、結算及入帳明細。
11. 修繕、搬遷與清空建議5～15工作天提前排，可能更久。完成約定修繕、清潔與搬遷，保留約定設備；租約、戶籍、公司或商業登記事項逐項列期限，先評估稅惠與法律影響。修繕與清空照片、搬遷及登記事項確認。
12. 現場交屋與費用結算約1工作天陪同複驗、抄表，核對管理費及稅費分攤、鑰匙磁扣；未完成事項書面約定，不草率簽認全部完成。交屋書、結算表與交付清單。
13. 售屋所得申報與憑證歸檔移轉登記完成後立即啟動，不等交屋。個人適用房地合一者，原則自移轉登記日次日起30日內申報及繳納；委託他人仍應確認申報完成。舊制另依規定辦理。申報書、繳稅證明及成本費用憑證。

三、簽約前把收款、屋況與搬遷條件寫清楚

1. 每期款的到款與動用是兩件事

核對價款、各期付款日期與條件、指定帳戶、收據，以及履保專戶可動用與餘款撥付方式。不要只看匯款截圖，應由銀行或承作單位確認實際款項狀態。

2. 屋況、修繕及留下的設備如實記錄

已知的滲漏水、修繕紀錄、增建、租賃或占用狀況，應具體記載；冷氣幾台、家具由誰搬、哪裡需要修繕，都列入附件或特約，並約定完成期限。

簽約時核對最新適用的建物現況確認書；本次查得官方文件已納入2026年4月1日生效的修正。交屋不是把鑰匙交出就一律免責，責任仍依個案與法律判斷。

3. 確認真的能按期搬遷

搬家公司、家具去留、租客安排、戶籍及公司登記事項，都需在簽約前評估。若無法依約完成，盡早協商，不能等交屋當天才告知。

四、賣方文件清單與用印提醒

常見資料包括身分證明、印章、土地及建物權狀、收款帳戶與原貸款銀行資料。登記所需印鑑證明、戶籍資料、委任書或可行替代方式，由地政士依個案確認。

另外保存購入契約、取得成本、改良與必要費用憑證、修繕紀錄、設備清單及租約。用印前確認用途；重要證件或權狀交付時，保留點收與保管紀錄。

共有、繼承未完成、人在海外、受監護或設定其他權利等情況，先確認特殊程序與文件，不照一般天數硬排。

五、出售後實拿金額與原房貸怎麼算？

1. 成交價不等於可運用餘款

假設成交1,500萬元，舊貸餘額600萬元，相減為900萬元，但這只是尚未扣其他費用的金額。還要核對土地增值稅、適用的所得稅、仲介及地政士費、履保分攤、提前清償費、修繕與搬遷支出。

土地增值稅與房地合一稅是不同稅目，繳完土增稅不代表所得稅也處理完成。不同優惠的資格及程序也不同，應先試算再安排換屋資金。

2. 原房貸要以指定清償日確認

先向原銀行確認本金、利息、提前清償條件及費用、匯款方式、清償證明與塗銷文件申領程序。清償日改變，應繳金額可能跟著變動。

過戶、代償、原抵押權塗銷、新抵押權設定與餘款撥付的順序，須由銀行、地政士及承作單位依個案銜接；貸款還清，不代表原抵押權登記已完成塗銷。

六、修繕、搬遷與現場點交清單

  • 搬遷：依約清空個人物品，保留已約定隨屋交付的設備。
  • 修繕：核對施工位置、完成狀態及驗收紀錄。
  • 費用：抄水電瓦斯表度，結算管理費及稅費分攤。
  • 交付：清點鑰匙、磁扣、遙控器、信箱及約定設備文件。
  • 登記事項：依約處理戶籍、公司或商業登記；遷出前先評估稅務優惠影響。
  • 收款：核對尾款、代扣項目、專戶撥付條件及實際入帳。
  • 紀錄：交屋書、結算表與未完成事項由雙方確認並各留一份。

若有租賃關係，依租約、法令與買賣約定處理，不能只因房屋成交就要求立即搬離。提前交鑰匙、延後搬遷或讓買方先裝修，應另訂使用期間、費用、風險及責任的書面協議。

發生貸款或修繕爭議，先書面通知並依契約處理；不要任意沒收款項、拒交、變更期限，也不要將尚未完成的事項簽成全部完成。

七、售屋所得申報與賣方常見問題

房地合一稅可以交屋後再慢慢處理嗎？

個人適用新制的一般房地交易，原則自完成所有權移轉登記日次日起30日內申報及繳納，與何時交鑰匙不同；除法定免申報情形外，虧損也須申報。舊制案件另依規定辦理，不能全部套用同一期限。

保存買入與賣出契約、收付款紀錄、稅費單據及成本費用證明；委託他人申報，也要取得申報完成證明。

房子還有貸款，可以賣嗎？

一般可規劃出售並清償舊貸，但須確認限制登記、銀行債權、價金是否足夠與塗銷條件；不足清償時，先提出補足方案。

買方匯入履保專戶，就能拿到全部售屋款嗎？

不一定。需依專戶契約及個案進度撥付，先核對代償、費用與餘款的撥付條件及日期。

簽完點交單，就完全沒有責任了嗎？

不能如此認定。依屋況、揭露、有效契約與適用法律判斷，不能只靠現況交屋四個字處理所有責任。

搬家前可以先遷出戶籍嗎？

先確認是否影響土地增值稅自用優惠、房地合一自住資格或重購安排，再決定時間；各優惠條件不同，不宜一概提前遷出。

交屋日期來不及搬，怎麼辦？

盡早提出與買方協商，將新日期、期間費用、使用及風險責任寫成協議，不要單方面延後交付。

八、工作天估算與法定期限補充

文中的工作天是協調排程估算，不是法定或官方保證時限。原則扣除週末及假日；銀行另依金融機構營業日。簽約到交屋可先以20～40工作天作討論草案，但必須取得銀行與地政士的個案時程，特殊案件可能更久。

工作可並行，不能把每列天數直接相加；簽約前審閱及交屋後追蹤，不列入上述簽約至交屋估算。法定「30日」「一個月」不能換算成30工作天，起算、末日遇假日與應扣除期間，應逐案確認。

表格較寬時，可在表格範圍內左右滑動，查看完整內容。

重要期限正確辨認
契約審閱成屋買賣定型化契約規範載明至少5日，非5工作天；個人間交易是否適用，須看法律關係。審閱期是簽約前閱讀時間，不是簽約後無條件反悔期。
契稅申報一般成屋買賣原則於訂約日起30日內申報；由地政士核對課稅契約與起算日。申報與繳納是不同程序，繳納期限依稅單及規定辦理。
土地增值稅申報原則於訂定契約之日起30日內申報土地移轉現值，並另依稅單期限繳納；跨年度或逾期申報，可能影響適用公告土地現值。
移轉登記申請土地登記規則第33條原則於權利變更日起一個月內申請，契約成立日為法定起點之一；應由地政士核對登記原因證明文件、起算及依法可扣除期間，不能以交屋排程自行延後。
實價登錄買賣雙方於申請所有權移轉登記時共同申報，可委託代理人；委託代辦不等於當然免除申報義務。
個人房地合一稅個人適用新制的一般房地交易，原則自完成所有權移轉登記日次日起30日內申報及繳納；無獲利或虧損也不能自行認定免申報，法定免申報情形另論。

預售屋、法拍、繼承未完成、共有爭議、公司或非居住者交易，須另行規劃。本文為一般流程整理，個案依適用法規、有效契約及承辦單位確認結果辦理。

九、米米姐的賣方提醒

屋主要掌握的是「實拿金額、可用日期、搬遷日期」。把收款、清償、搬遷與點交接起來，才方便安排售屋後的下一步。

需要中和、永和、板橋、土城簽約交屋流程諮詢，歡迎透過LINE官方帳號留言「賣方交屋＋地區＋預計出售時間」。請勿在公開留言提供證件、帳號等個人資料。

中和熱血房仲｜米米姐
一通電話！立馬為您服務！

延伸閱讀：賣房攻略文章分類

參考來源

行政院：成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（含建物現況確認書）

臺北市政府地政局：契約審閱權與不動產契約審閱期間

臺北市政府地政局：買賣不動產流程

臺北市政府地政局：成屋履約保證說明

桃園市政府地方稅務局：契稅課稅範圍與稅率

新北市政府稅捐稽徵處：土地增值稅簡介

全國法規資料庫：土地登記規則（含第33條）

新北市板橋地政事務所：實價登錄申報義務與時點

財政部稅務入口網：個人房地合一稅申報及應備文件

財政部稅務入口網：交易所得或損失申報說明

買房簽約交屋流程｜中古屋簽約、房貸、工作天與驗屋點交指南-001

中和熱血房仲米米姐陪同買方確認契約、文件、貸款與交屋點交流程。


更新日期：。適用臺灣一般個人中古成屋買賣。

找到喜歡的房子、談妥價格後，接下來要確認的，就是契約、付款、房貸、過戶與交屋。「什麼時候付錢？貸款不足怎麼辦？過戶後就能搬進去嗎？」最好在簽約前先談清楚。

我是中和熱血房仲｜米米姐，服務中和、永和、板橋、土城。這篇從買方角度，先用完整表格整理步驟與工作天，再補上文件、費用、驗屋及交屋注意事項，陪您把每一筆錢、每一份文件與每一個確認時間排好。

一、買方簽約到交屋要多久？

一般貸款中古成屋，可先預留20～40工作天作為協調草案，並非每筆案件都能在此期間完成。銀行核貸與排撥、地政登記、原屋主貸款清償、修繕及搬遷，都可能影響進度。先取得銀行與地政士可行時程，再把付款日、交屋日及變更方式寫入契約。

以下每一階段的天數都是規劃緩衝，不是官方處理期限；部分工作可並行，不能直接相加。

二、買方完整步驟與建議工作天

表格較寬時，可在表格範圍內左右滑動，查看完整內容。

步驟建議預留要辦的工作與細節完成時應拿到或確認
1. 簽約前確認預算1～3工作天估自備款、稅費、服務費、地政士與登記費、貸款費、裝修搬遷及緊急預備金；先向銀行詢問收入、信用及物件條件。資金表、銀行初步評估；初估不等於核貸。
2. 取得合約與附件審閱至少預留5日審閱，非5工作天；適用範圍須看法律關係。一併閱讀不動產說明書、建物現況確認書、設備清單、車位文件與特約；查核產權、用途、抵押及限制登記。完整契約與附件版本、待釐清問題清單。
3. 簽約與建立價金管理安排約1工作天核對本人或代理權、買受人與登記名義、總價、分期金額、付款期限、貸款不足、修繕及逾期處理；逐項簽認。契約正本、附件、簽約款收據或匯款證明。
4. 按約匯入簽約／備證等款項每次約1工作天，依契約日期。不預設固定付款比例；若採履保，核對個案專戶、戶名、費用與動用條件。匯款資訊變更時，須透過可信管道另行查證。到款通知、收據與對帳紀錄。
5. 正式申請房貸準備送件1～3工作天提供身分、收入與財力資料、買賣契約及物件資料；配合照會與補件，如實說明既有負債。簽約前可先初步評估。受理紀錄、缺件清單及聯絡窗口。
6. 鑑價與授信審查規劃先留7～15工作天，也可能更久。確認核貸金額、利率、年限、寬限期、綁約、費用與排撥時間；若核貸不足，立即依契約書面協調。核貸條件、對保要求與可行撥款安排。
7. 備證、用印與稅務申報備件1～3工作天，稅務另排。依地政士清單提供登記文件，核對用印用途；契稅原則於訂約日起30日內申報，不可用交屋排程取代法定期限。應備件核對表、文件收件紀錄及申報明細。
8. 完稅與銀行對保對保及繳費預留1～3工作天。地方稅核課可先留7～15工作天協調緩衝，優惠或補件另加；核對稅單、借款契約、保險及代償撥款授權。順序依個案安排。完稅證明、對保文件與保險內容。
9. 移轉登記、實價登錄與抵押權設定整組作業預留3～7工作天，以承辦機關及案件為準。地政士依核貸及價金安全條件排定送件；雙方核對實際成交資訊、登記名義與車位權利，並於移轉登記申請時一併申報實價登錄。收件號、登記結果及更新謄本。
10. 舊貸代償、塗銷及新貸撥款協調先留3～7工作天，銀行可能更久。由新貸或履保專戶代償舊貸，須依個案安排；確認清償金額、塗銷文件及權利順位。過戶完成不等於銀行程序全部完成。清償、原抵押權塗銷及新貸撥款的個別確認。
11. 交屋前複驗約半天～1工作天，修繕另計。核對漏水修復、給排水、門窗、電力、約定設備、車位及清空狀態，拍照記錄；必要時安排專業驗屋。驗屋表、照片及未完成事項清單。
12. 尾款結算與現場點交約1工作天依約確認價金與交付條件；核對稅費及管理費分攤、水電瓦斯表度、鑰匙、磁扣、遙控器與信箱，未結事項另簽書面協議。交屋確認書、結算表與鑰匙設備清單。
13. 交屋後追蹤與歸檔建議3～10工作天內啟動。辦理水電瓦斯、管理室及聯絡資料變更，安排換鎖與居家安全檢查；依資格及各自期限申請房屋稅、地價稅優惠。契約、付款、稅費及點交資料完整備份。

三、簽約前與簽約當天，要確認哪些事？

1. 先看懂買到的範圍與屋況

核對土地、建物與車位權利，分清登記面積、實際使用空間與未登記增建；停車位需確認位置、編號及權利型態。閱讀不動產說明書、建物現況確認書、設備清單及特約，疑問應在簽約前提出並留下紀錄。

簽約時請核對最新適用版本；本次查得官方成屋契約文件，已納入2026年4月1日生效的建物現況確認書修正。

2. 付款、貸款不足及修繕責任寫清楚

確認總價、房地與車位價款、定金如何計入價款、各期付款金額與期限，以及交屋日期、貸款不足的處理、設備及修繕責任。付款比例依有效契約約定，不能直接套用每筆交易都付固定一成或兩成。

「冷氣會留下」「漏水會處理」要進一步寫明項目、位置、數量、處理方式、責任人與完成期限。適用成屋定型化契約規範者，應有至少五日審閱；它是簽約前的閱讀時間，不是簽約後的無條件反悔期。

3. 履約保證與匯款資料要核對

如採履約保證或價金專戶，核對承作單位、個案專戶、戶名、費用、動用與撥付條件。成屋履保主要處理價金安全，不取代產權調查、屋況查核或修繕約定；不能理解為所有交易風險均由機構承擔。

四、買方該準備什麼文件？

簽約常備身分證明、印章及付款安排。貸款依銀行要求準備薪轉、扣繳憑單、所得或財產資料、其他財力證明、買賣契約及物件資料；對保另依通知提供雙證件、印章與帳戶等資料。

登記所需身分或戶籍資料、印鑑證明及委任文件，請地政士逐案列清單，不必先把所有文件申請一遍。由代理人辦理時，確認本人意思與授權範圍；用印前看清用途，交付重要文件保留收件紀錄。

五、買方費用與貸款資金缺口怎麼抓？

除了自備價款，通常還需預留契稅、印花稅、登記規費、地政士費、仲介服務費、履保費分攤、貸款與保險費用，以及裝修、搬家及生活備用金。各項依適用法令、有效契約及實際報價核對。

買賣契稅稅率為6%，不是成交總價直接乘6%。房屋核定契價的認定，由稅捐機關依規定辦理；土地與房屋的課稅方式不同。

例如總價1,500萬元，原估貸款1,200萬元，最後核貸1,125萬元，購屋自備價款由300萬元增加為375萬元，需多準備75萬元；稅費、裝修及搬家還要另外計入。這只是計算示例，不代表個案可貸成數。

銀行初估不等於最後核准。取得核貸條件後，確認利率、年限、月付金、總費用、綁約及撥款時程；若不足，立即依契約協調，不要等尾款日前才處理。

六、過戶、撥款與驗屋點交，要分開確認

1. 過戶完成，不代表現場交付也完成

所有權移轉登記、抵押權設定、原貸清償與塗銷、新貸撥款及現場點交，是不同事項。實際先後由銀行、地政士及價金管理機制依個案銜接；確認每個環節的結果，避免只聽到「過戶好了」就認為全部完成。

2. 驗屋與點交核對清單

  • 屋況：牆面、天花板、滲漏水與約定修繕位置，必要時請專業人員檢查。
  • 功能：給排水、門窗、電力及契約約定留下的設備。
  • 設備：冷氣、熱水器等逐項核對數量與約定狀態。
  • 使用：房屋清空、車位與租賃或占用狀態是否符合約定。
  • 費用：水電瓦斯表度、管理費及稅費分算明細。
  • 交付：鑰匙、磁扣、遙控器、信箱及相關社區設備文件。

發現異常請拍照、記錄並由雙方確認。未完成事項寫明責任人、處理方式、期限與驗收條件；若要保留款項或變更付款，須有雙方及相關承作單位可執行的書面安排，不能自行扣尾款或任意撤銷撥款授權。

3. 交屋後完成入住準備

保存契約附件、匯款紀錄、稅費憑證、權狀及點交資料；依需要辦理水電瓦斯、管理室、戶籍與聯絡資料變更。入住前可換鎖或重設電子鎖，並檢查消防及居家安全設備。自住稅率優惠應逐項確認資格及申請期限，不是交屋後自動適用。

七、買方常見問題

貸款沒有達到預期，可以不買嗎？

不一定。需看不足原因、契約選定的處理方式與法律關係，不能直接認定一定可退定金。簽約前談清預定貸款、差額處理及協調期限。

過戶完成就可以搬進去嗎？

仍依契約約定的交屋條件、價金與占有交付安排。提前入住或裝修，應另訂書面協議。

有履保，就保證房屋沒有瑕疵嗎？

不能如此理解。請看承作服務契約的保障範圍，屋況調查與修繕責任仍須另外確認。

寫現況交屋，還需要檢查嗎？

仍要檢查並逐項記錄。現況交屋的法律效果，依揭露、有效約定及適用法規判斷，不能一概認定賣方全面免責。

交屋當天發現問題怎麼辦？

先保留照片、影片與書面紀錄，對照契約及現況資料，通知相關人員確認。修繕、延期或款項調整應形成具體書面協議。

八、工作天估算與法定期限補充

文中的工作天是協調排程估算，不是法定或官方保證時限。原則扣除週末及假日；銀行另依金融機構營業日。簽約到交屋可先以20～40工作天作討論草案，但必須取得銀行與地政士的個案時程，特殊案件可能更久。

工作可並行，不能把每列天數直接相加；簽約前審閱及交屋後追蹤，不列入上述簽約至交屋估算。法定「30日」「一個月」不能換算成30工作天，起算、末日遇假日與應扣除期間，應逐案確認。

表格較寬時，可在表格範圍內左右滑動，查看完整內容。

重要期限正確辨認
契約審閱成屋買賣定型化契約規範載明至少5日，非5工作天；個人間交易是否適用，須看法律關係。審閱期是簽約前閱讀時間，不是簽約後無條件反悔期。
契稅申報一般成屋買賣原則於訂約日起30日內申報；由地政士核對課稅契約與起算日。申報與繳納是不同程序，繳納期限依稅單及規定辦理。
土地增值稅申報原則於訂定契約之日起30日內申報土地移轉現值，並另依稅單期限繳納；跨年度或逾期申報，可能影響適用公告土地現值。
移轉登記申請土地登記規則第33條原則於權利變更日起一個月內申請，契約成立日為法定起點之一；應由地政士核對登記原因證明文件、起算及依法可扣除期間，不能以交屋排程自行延後。
實價登錄買賣雙方於申請所有權移轉登記時共同申報，可委託代理人；委託代辦不等於當然免除申報義務。
個人房地合一稅個人適用新制的一般房地交易，原則自完成所有權移轉登記日次日起30日內申報及繳納；無獲利或虧損也不能自行認定免申報，法定免申報情形另論。

預售屋、法拍、繼承未完成、共有爭議、公司或非居住者交易，須另行規劃。本文為一般流程整理，個案依適用法規、有效契約及承辦單位確認結果辦理。

九、米米姐的買方提醒

把「可核貸多少、何時能撥款、交屋要驗什麼」先確認，才能把心動變成安心的安排。

需要中和、永和、板橋、土城簽約交屋流程諮詢，歡迎透過LINE官方帳號留言「買方交屋＋地區＋預計交屋時間」。請勿在公開留言提供證件、帳號等個人資料。

中和熱血房仲｜米米姐
有喜歡！我來幫您談！

延伸閱讀：買房攻略文章分類

參考來源

行政院：成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（含建物現況確認書）

臺北市政府地政局：契約審閱權與不動產契約審閱期間

臺北市政府地政局：買賣不動產流程

臺北市政府地政局：成屋履約保證說明

桃園市政府地方稅務局：契稅課稅範圍與稅率

新北市政府稅捐稽徵處：土地增值稅簡介

全國法規資料庫：土地登記規則（含第33條）

新北市板橋地政事務所：實價登錄申報義務與時點

財政部稅務入口網：個人房地合一稅申報及應備文件

財政部稅務入口網：交易所得或損失申報說明