買房簽約交屋流程｜中古屋簽約、房貸、工作天與驗屋點交指南-001

中和熱血房仲米米姐陪同買方確認契約、文件、貸款與交屋點交流程。

更新日期：2026年10月17日。適用臺灣一般個人中古成屋買賣。

找到喜歡的房子、談妥價格後，接下來要確認的，就是契約、付款、房貸、過戶與交屋。「什麼時候付錢？貸款不足怎麼辦？過戶後就能搬進去嗎？」最好在簽約前先談清楚。

我是中和熱血房仲｜米米姐，服務中和、永和、板橋、土城。這篇從買方角度，先用完整表格整理步驟與工作天，再補上文件、費用、驗屋及交屋注意事項，陪您把每一筆錢、每一份文件與每一個確認時間排好。

一、買方簽約到交屋要多久？

一般貸款中古成屋，可先預留20～40工作天作為協調草案，並非每筆案件都能在此期間完成。銀行核貸與排撥、地政登記、原屋主貸款清償、修繕及搬遷，都可能影響進度。先取得銀行與地政士可行時程，再把付款日、交屋日及變更方式寫入契約。

以下每一階段的天數都是規劃緩衝，不是官方處理期限；部分工作可並行，不能直接相加。

二、買方完整步驟與建議工作天

表格較寬時，可在表格範圍內左右滑動，查看完整內容。

步驟	建議預留	要辦的工作與細節	完成時應拿到或確認
1. 簽約前確認預算	1～3工作天	估自備款、稅費、服務費、地政士與登記費、貸款費、裝修搬遷及緊急預備金；先向銀行詢問收入、信用及物件條件。	資金表、銀行初步評估；初估不等於核貸。
2. 取得合約與附件審閱	至少預留5日審閱，非5工作天；適用範圍須看法律關係。	一併閱讀不動產說明書、建物現況確認書、設備清單、車位文件與特約；查核產權、用途、抵押及限制登記。	完整契約與附件版本、待釐清問題清單。
3. 簽約與建立價金管理安排	約1工作天	核對本人或代理權、買受人與登記名義、總價、分期金額、付款期限、貸款不足、修繕及逾期處理；逐項簽認。	契約正本、附件、簽約款收據或匯款證明。
4. 按約匯入簽約／備證等款項	每次約1工作天，依契約日期。	不預設固定付款比例；若採履保，核對個案專戶、戶名、費用與動用條件。匯款資訊變更時，須透過可信管道另行查證。	到款通知、收據與對帳紀錄。
5. 正式申請房貸	準備送件1～3工作天	提供身分、收入與財力資料、買賣契約及物件資料；配合照會與補件，如實說明既有負債。簽約前可先初步評估。	受理紀錄、缺件清單及聯絡窗口。
6. 鑑價與授信審查	規劃先留7～15工作天，也可能更久。	確認核貸金額、利率、年限、寬限期、綁約、費用與排撥時間；若核貸不足，立即依契約書面協調。	核貸條件、對保要求與可行撥款安排。
7. 備證、用印與稅務申報	備件1～3工作天，稅務另排。	依地政士清單提供登記文件，核對用印用途；契稅原則於訂約日起30日內申報，不可用交屋排程取代法定期限。	應備件核對表、文件收件紀錄及申報明細。
8. 完稅與銀行對保	對保及繳費預留1～3工作天。	地方稅核課可先留7～15工作天協調緩衝，優惠或補件另加；核對稅單、借款契約、保險及代償撥款授權。順序依個案安排。	完稅證明、對保文件與保險內容。
9. 移轉登記、實價登錄與抵押權設定	整組作業預留3～7工作天，以承辦機關及案件為準。	地政士依核貸及價金安全條件排定送件；雙方核對實際成交資訊、登記名義與車位權利，並於移轉登記申請時一併申報實價登錄。	收件號、登記結果及更新謄本。
10. 舊貸代償、塗銷及新貸撥款	協調先留3～7工作天，銀行可能更久。	由新貸或履保專戶代償舊貸，須依個案安排；確認清償金額、塗銷文件及權利順位。過戶完成不等於銀行程序全部完成。	清償、原抵押權塗銷及新貸撥款的個別確認。
11. 交屋前複驗	約半天～1工作天，修繕另計。	核對漏水修復、給排水、門窗、電力、約定設備、車位及清空狀態，拍照記錄；必要時安排專業驗屋。	驗屋表、照片及未完成事項清單。
12. 尾款結算與現場點交	約1工作天	依約確認價金與交付條件；核對稅費及管理費分攤、水電瓦斯表度、鑰匙、磁扣、遙控器與信箱，未結事項另簽書面協議。	交屋確認書、結算表與鑰匙設備清單。
13. 交屋後追蹤與歸檔	建議3～10工作天內啟動。	辦理水電瓦斯、管理室及聯絡資料變更，安排換鎖與居家安全檢查；依資格及各自期限申請房屋稅、地價稅優惠。	契約、付款、稅費及點交資料完整備份。

三、簽約前與簽約當天，要確認哪些事？

1. 先看懂買到的範圍與屋況

核對土地、建物與車位權利，分清登記面積、實際使用空間與未登記增建；停車位需確認位置、編號及權利型態。閱讀不動產說明書、建物現況確認書、設備清單及特約，疑問應在簽約前提出並留下紀錄。

簽約時請核對最新適用版本；本次查得官方成屋契約文件，已納入2026年4月1日生效的建物現況確認書修正。

2. 付款、貸款不足及修繕責任寫清楚

確認總價、房地與車位價款、定金如何計入價款、各期付款金額與期限，以及交屋日期、貸款不足的處理、設備及修繕責任。付款比例依有效契約約定，不能直接套用每筆交易都付固定一成或兩成。

「冷氣會留下」「漏水會處理」要進一步寫明項目、位置、數量、處理方式、責任人與完成期限。適用成屋定型化契約規範者，應有至少五日審閱；它是簽約前的閱讀時間，不是簽約後的無條件反悔期。

3. 履約保證與匯款資料要核對

如採履約保證或價金專戶，核對承作單位、個案專戶、戶名、費用、動用與撥付條件。成屋履保主要處理價金安全，不取代產權調查、屋況查核或修繕約定；不能理解為所有交易風險均由機構承擔。

四、買方該準備什麼文件？

簽約常備身分證明、印章及付款安排。貸款依銀行要求準備薪轉、扣繳憑單、所得或財產資料、其他財力證明、買賣契約及物件資料；對保另依通知提供雙證件、印章與帳戶等資料。

登記所需身分或戶籍資料、印鑑證明及委任文件，請地政士逐案列清單，不必先把所有文件申請一遍。由代理人辦理時，確認本人意思與授權範圍；用印前看清用途，交付重要文件保留收件紀錄。

五、買方費用與貸款資金缺口怎麼抓？

除了自備價款，通常還需預留契稅、印花稅、登記規費、地政士費、仲介服務費、履保費分攤、貸款與保險費用，以及裝修、搬家及生活備用金。各項依適用法令、有效契約及實際報價核對。

買賣契稅稅率為6%，不是成交總價直接乘6%。房屋核定契價的認定，由稅捐機關依規定辦理；土地與房屋的課稅方式不同。

例如總價1,500萬元，原估貸款1,200萬元，最後核貸1,125萬元，購屋自備價款由300萬元增加為375萬元，需多準備75萬元；稅費、裝修及搬家還要另外計入。這只是計算示例，不代表個案可貸成數。

銀行初估不等於最後核准。取得核貸條件後，確認利率、年限、月付金、總費用、綁約及撥款時程；若不足，立即依契約協調，不要等尾款日前才處理。

六、過戶、撥款與驗屋點交，要分開確認

1. 過戶完成，不代表現場交付也完成

所有權移轉登記、抵押權設定、原貸清償與塗銷、新貸撥款及現場點交，是不同事項。實際先後由銀行、地政士及價金管理機制依個案銜接；確認每個環節的結果，避免只聽到「過戶好了」就認為全部完成。

2. 驗屋與點交核對清單

屋況：牆面、天花板、滲漏水與約定修繕位置，必要時請專業人員檢查。
功能：給排水、門窗、電力及契約約定留下的設備。
設備：冷氣、熱水器等逐項核對數量與約定狀態。
使用：房屋清空、車位與租賃或占用狀態是否符合約定。
費用：水電瓦斯表度、管理費及稅費分算明細。
交付：鑰匙、磁扣、遙控器、信箱及相關社區設備文件。

發現異常請拍照、記錄並由雙方確認。未完成事項寫明責任人、處理方式、期限與驗收條件；若要保留款項或變更付款，須有雙方及相關承作單位可執行的書面安排，不能自行扣尾款或任意撤銷撥款授權。

3. 交屋後完成入住準備

保存契約附件、匯款紀錄、稅費憑證、權狀及點交資料；依需要辦理水電瓦斯、管理室、戶籍與聯絡資料變更。入住前可換鎖或重設電子鎖，並檢查消防及居家安全設備。自住稅率優惠應逐項確認資格及申請期限，不是交屋後自動適用。

七、買方常見問題

貸款沒有達到預期，可以不買嗎？

不一定。需看不足原因、契約選定的處理方式與法律關係，不能直接認定一定可退定金。簽約前談清預定貸款、差額處理及協調期限。

過戶完成就可以搬進去嗎？

仍依契約約定的交屋條件、價金與占有交付安排。提前入住或裝修，應另訂書面協議。

有履保，就保證房屋沒有瑕疵嗎？

不能如此理解。請看承作服務契約的保障範圍，屋況調查與修繕責任仍須另外確認。

寫現況交屋，還需要檢查嗎？

仍要檢查並逐項記錄。現況交屋的法律效果，依揭露、有效約定及適用法規判斷，不能一概認定賣方全面免責。

交屋當天發現問題怎麼辦？

先保留照片、影片與書面紀錄，對照契約及現況資料，通知相關人員確認。修繕、延期或款項調整應形成具體書面協議。

八、工作天估算與法定期限補充

文中的工作天是協調排程估算，不是法定或官方保證時限。原則扣除週末及假日；銀行另依金融機構營業日。簽約到交屋可先以20～40工作天作討論草案，但必須取得銀行與地政士的個案時程，特殊案件可能更久。

工作可並行，不能把每列天數直接相加；簽約前審閱及交屋後追蹤，不列入上述簽約至交屋估算。法定「30日」「一個月」不能換算成30工作天，起算、末日遇假日與應扣除期間，應逐案確認。

表格較寬時，可在表格範圍內左右滑動，查看完整內容。

重要期限	正確辨認
契約審閱	成屋買賣定型化契約規範載明至少5日，非5工作天；個人間交易是否適用，須看法律關係。審閱期是簽約前閱讀時間，不是簽約後無條件反悔期。
契稅申報	一般成屋買賣原則於訂約日起30日內申報；由地政士核對課稅契約與起算日。申報與繳納是不同程序，繳納期限依稅單及規定辦理。
土地增值稅申報	原則於訂定契約之日起30日內申報土地移轉現值，並另依稅單期限繳納；跨年度或逾期申報，可能影響適用公告土地現值。
移轉登記申請	土地登記規則第33條原則於權利變更日起一個月內申請，契約成立日為法定起點之一；應由地政士核對登記原因證明文件、起算及依法可扣除期間，不能以交屋排程自行延後。
實價登錄	買賣雙方於申請所有權移轉登記時共同申報，可委託代理人；委託代辦不等於當然免除申報義務。
個人房地合一稅	個人適用新制的一般房地交易，原則自完成所有權移轉登記日次日起30日內申報及繳納；無獲利或虧損也不能自行認定免申報，法定免申報情形另論。